Vicios ocultos de una vivienda. Qué son y cómo se pueden reclamar.

En muchas ocasiones, el bien que se adquiere no es exactamente como parece a simple vista sino que posee una serie de defectos que no pueden detectarse en el momento en que se produce la compraventa. Estos defectos se conocen como vicios ocultos o vicios redhibitorios.

Sin duda, de entre todas las posibles operaciones de compraventa que podemos realizar a lo largo de nuestra vida, la destinada a adquirir una vivienda es una de las más importantes, tanto por el bien que se adquiere como por el alto precio por el que se realiza. Es por ello que la existencia de vicios ocultos en un bien como este es un elemento especialmente relevante, para lo cual existen una serie de leyes que protegen al comprador. A continuación, te contamos los aspectos más importantes que debes tener en cuenta si adquieres una vivienda afectada por alguno de estos invisibles defectos.

¿QUÉ SON LOS VICIOS OCULTOS?

El artículo 1484 del Código Civil los define como “defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella”.

Por tanto, podemos afirmar que la aparición de alguno de los vicios ocultos es una demostración de que la vivienda adquirida no se encuentra en las condiciones en que el vendedor había informado al comprador antes de la realización de la compra, sino que existen una serie de defectos de una gravedad tal que impiden la utilización o aprovechamiento completo de un bien, de tal forma que de conocer su existencia, el comprador no habría adquirido el bien. Sin embargo, la existencia de estos defectos no debe significar la inutilización de la cosa, ya que en este caso, nos encontraríamos ante otro tipo de daños.

No existe una lista cerrada de defectos que pueden ser considerador vicios ocultos, pero, en general, gran parte de ellos se relacionan con el de agua (humedades, goteras, filtraciones, etc), la cimentación (grietas o fisuras), acabados defectuosos, el aislamiento térmico-acústico o el sistema eléctrico.

En resumen, se considerará un vicio oculto aquel defecto que existe antes de la compraventa, que revista una cierta gravedad y que no sea fácilmente detectable por el comprador a simple vista.

¿CÓMO RECLAMAR LOS VICIOS OCULTOS DE SU VIVIENDA?

Si tras adquirir la vivienda detectamos la aparición de defectos con los requisitos para ser considerados como vicios ocultos, a tener de lo dispuesto en el artículo 1485 del Código Civil, el comprador podrá exigir al vendedor que responda por ellos. Según el artículo 1846, el comprador dispondrá de dos opciones:

  • La acción redhibitoria: consiste en desistir del contrato, “abonándosele los gastos que pagó. En este caso, si además, el vendedor conocía la existencia de vicios ocultos, al comprador se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.
  • La acción quantis minoris: permite “rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos”. De esta forma, el comprador podrá modificar el contenido del contrato, en relación con el precio abonado, como consecuencia de la pérdida de un cierto valor del bien adquirido. Sin embargo, como señaló la Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 21 de junio de 2007, la acción quantis minoris tiene como finalidad el “restablecimiento de la equidad contractual, siendo por ello incompatible con una indemnización complementaria”.

El plazo para efectuar cualquiera de estas dos acciones es de seis meses desde la fecha en la que se hizo entrega del inmueble en las viviendas de segunda mano, y hasta de dos años en las viviendas nuevas. El procedimiento a seguir es el siguiente:

  • Valorar la naturaleza del daño y discernir si la causa es algún defecto de la construcción o si, en cambio, se debe a un uso inadecuado atribuible al comprador. Para ello es necesario solicitar un informe a un técnico cualificado, ya sea arquitecto técnico o arquitecto.
  • Se debe notificar al vendedor por escrito la situación detectada y los daños que ocasionan. En este escrito se deberá indicar la fecha del contrato y el plazo establecido para solucionarlos.
  • Si el vendedor acepta la reclamación, la solución será sencilla y rápida. Sin embargo, son pocas ocasiones en las que el vendedor acepta la reclamación.
  • Si no se ha logrado una solución satisfactoria, se deberá iniciar un proceso judicial, para que los Tribunales diriman quien ha de hacerse cargo de la reparación pertinente. En este momento es imprescindible, para tener éxito en la reclamación haber reunido pruebas que acrediten fehacientemente que el vicio oculto existía antes de la compra en propiedad.

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