- La Ley. La Ley que regula los arrendamientos es la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.
- Duración del contrato vs duración del arrendamiento. El contrato debe establecer su duración, pero el inquilino podrá continuar con el arrendamiento, a su voluntad y según última versión de la LAU, hasta un máximo de cinco años si el arrendador es persona física y, de siete, si éste es empresa, prórrogas aparte.
- El obligado cumplimiento. La Ley exige al inquilino cumplir los seis primeros meses de arriendo. En caso de querer desistir antes, deberá abonar las rentas restantes hasta cubrir estos seis meses.
- Desistimiento y penalización. Transcurridos estos seis meses, el inquilino podrá desistir del contrato con un preaviso de 30 días. Esto no está penalizado a salvo que en el contrato se pacte lo contrario, en cuyo caso será una mensualidad de renta por cada año de contrato incumplido. Si puede, evite esta penalización y elimínela del contrato.
- Prórroga. Llegada la fecha de terminación del contrato, si ninguna de las partes notifica antes su voluntad de no renovar, con cuatro meses el arrendador y dos el inquilino el contrato se prorrogará obligatoriamente, por plazos anuales, hasta un máximo de tres. Tras ello, caben más año a año si ninguno se pronunciase en contra.
- La actualización de la renta. Aunque siempre la encontramos en el contrato, no es obligatoria La más común es por aplicación del IPC. Ésta no actúa solo en beneficio del arrendador, sino también del inquilino. Hay que prestar especial atención a que no se impongan cláusulas limitativas (suelo) a su aplicación, lo que impediría al inquilino beneficiarse de su aplicación.
- La fianza. Se entrega al arrendador para garantizar el correcto estado del inmueble. Solo es exigible una mensualidad de renta y debe ser depositada por el arrendador en el organismo correspondiente de la comunidad autónoma, sino, podría ser sancionado. Al terminar el contrato, deberá ser reintegrada al inquilino en el plazo de un mes. Aún se ven contratos que exigen dos meses de fianza por estar la vivienda amueblada, esto ya no opera y solo es exigible una (para vivienda):
- La garantía adicional. Al contrario que la fianza, esta garantía no es obligatoria. Responde del cumplimiento de las obligaciones contractuales. Está limitada a dos mensualidades no pudiendo exigirse otra superior. Esta garantía no exige que sea depositada por el arrendador. Puede ser un aval.
- Obras del arrendador. El inquilino no podrá realizar, sin consentimiento escrito del arrendador, obras que modifiquen la configuracíon de la vivienda. Nunca se podrán realizar obras que disminuyan la estabilidad o seguridad de la vivienda. Seguramente en el contrato se diga que no podrá hacer obras de ninguna clase.
- Obras en caso de discapacidad. Si lo notifica antes, el inquilino puede realizar las obras necesarias para adaptar la vivienda a su necesidad, siempre que no afecte a elementos comunes del edificio ni disminuya su estabilidad o seguridad. Eso sí, deberá devolverla a su estado anterior a la finalización del contrato. Esto también aplica a arrendamientos a mayores a setenta años.
- Reparaciones. El arrendador deberá realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir a su uso, a salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario. Las pequeñas reparaciones por desgaste de uso ordinario son del arrendatario.
- Seguros. Algunos contratos incluyen la obligación de contratar un seguro para la vivienda. La Ley no lo exige ni habla de ello. Corresponderá normalmente al arrendador asegurar el continente y al arrendatario el contenido.
- Gastos e impuestos. Lo común es que el arrendador abone los gastos de comunidad e IBI, y el inquilino los suministros (luz, agua, gas) individualizados y tasa de basuras.
- Renuncia a los derechos de adquisición preferente. Seguramente en el contrato encuentre la renuncia a los derechos del artículo 25 y 31. Es el derecho de adquisición preferente. Este permite al inquilino adquirir el inmueble si el arrendador quiere venderlo. Si le interesara la posibilidad de comprar la vivienda en un futuro, trate de conservar estos derechos.
- Gastos de abogados y procuradores. Aunque en el contrato se diga que en caso de incumplimiento en arrendatario correrá en todo caso con los gastos de abogado y procurador del arrendador no haga caso. No vale para nada. Esto solo lo decide un Juez si hay condena en costas del juicio.
CASO DE ÉXITO. DEMANDA DE DESAHUCIO POR PRECARIO.
Me entra un asunto de desahucio por precario. Una señora mayor que tiene viviendo en su casa en contra de su voluntad a su hija,
